유럽의 상업용 부동산 부문이 다음 가을이 될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.

키 포인트

• 유럽 ​​상업용 부동산 시장의 건전성에 대한 우려가 커지고 있으며, 일부 투자자들은 이것이 폭발할 다음 부문이 될 수 있는지에 대해 의문을 제기하고 있습니다.
• 3월의 은행 위기에 이어 잠재적인 뱅크런이 부동산 부문 침체를 촉발할 수 있는 소위 파멸의 고리에 대한 두려움이 생겼습니다.
• 모닝스타 다이렉트 데이터에 따르면 부동산에 직접 투자한 유럽 펀드는 2월에 1억 7200만 파운드(2억 1540만 달러)의 유출을 기록했다. 일부 분석가들은 현재 부동산 주식이 내년까지 20~40% 하락할 것으로 보고 있습니다.

투자자들은 최근 일련의 은행 위기 이후 상업용 부동산 부문의 건전성에 의문을 제기하고 있습니다.

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유럽 ​​상업용 부동산 시장의 건전성에 대한 우려가 커지고 있으며, 일부 투자자들은 지난 달 은행 위기 이후 폭발할 다음 부문이 될 수 있는지에 대해 의문을 제기하고 있습니다.

높은 이자율은 차입 비용을 증가시켰고 최근 몇 년 동안 낮은 채권 수익률로 최고를 지배했던 부동산 부문의 가치를 떨어뜨렸습니다.

 

한편, 지난 3월 미국에 기반을 둔 실리콘밸리 은행의 붕괴  와 이후 크레디트 스위스의 긴급 구조는 잠재적인 뱅크런이 부동산 부문 침체를 촉발할 수 있는 이른바 둠 루프에 대한 두려움을 불러일으켰습니다.

이달 초 유럽중앙은행(ECB)은 불확실성의 원인으로 ”시장 유동성 감소와 가격 조정”을 언급하면서 부동산 부문의 ”취약성의 명백한 징후”를 경고하고 부동산 위기의 위험을 줄이기 위해 상업용 부동산 펀드에 대한 새로운 규제를 촉구했습니다. 유동성 위기.

Morningstar Direct 데이터에 따르면 이미 2월에 부동산에 직접 투자한 유럽 펀드는 1억 7,200만 파운드(2억 1,540만 달러)의 유출을 기록했으며, 이는 1월에 거의 3억 파운드의 유입과 뚜렷한 대조를 이룹니다.

Citi의 애널리스트들은 현재 유럽 부동산 주식이 금리 인상의 영향으로 2023년에서 2024년 사이에 20~40% 하락할 것으로 보고 있습니다. 최악의 경우 고위험 상업용 부동산 부문이 내년까지 50% 급감할 수 있다고 은행은 말했다.

European Stability Mechanism의 전무 이사인 Pierre Gramegna는 ”내가 간과하지 않을 것은 개인과 상업용 부동산 모두를 위한 부동산의 위기입니다. 여기서 우리는 미국과 유럽 모두에서 하향 압력을 보고 있습니다.”라고 말했습니다. 금요일 워싱턴 DC에서 CNBC의 Joumanna Bercetche에게 말했습니다.

 

사무실 공간 계산

상업용 부동산 시장의 주요 구성 요소인 사무실 부문은 Covid 전염병 이후 원격 또는 하이브리드 작업 패턴으로의 광범위한 변화를 고려할 때 잠재적인 침체 우려의 중심으로 부상 했습니다 .

벤 에몬스 미국 기반 수석 포트폴리오 전략가는 ”사람들은 백투오피스가 실제로 실현되지 않아 공석이 너무 많은데도 그 분야에 너무 많은 대출이 있는 것을 우려하고 있다”고 말했다. 투자 매니저 NewEdge Wealth는 지난 달 CNBC의 ” Squawk Box Europe ”에 말했습니다.

이로 인해 어떤 은행이 이러한 위험에 노출될 수 있는지, 강제 매각의 물결이 하락세로 이어질 수 있는지에 대한 우려가 깊어졌습니다.

Goldman Sachs에 따르면 상업용 부동산은 미국 은행 대출 장부의 약 25%를 차지하며, 최근 스트레스 요인의 초점인 소규모 은행에서는 이 수치가 65%까지 증가합니다. 이는 유럽 은행의 약 9%와 비교됩니다.

에몬스는 ”사람들은 어떤 은행이 어디에, 어떤 부문에 대출을 했는지, 그리고 여기서 궁극적인 위험이 무엇인지 이해하려고 노력하고 있다고 생각한다”고 덧붙였다.

이러한 불확실성과 확장된 밸류에이션 속에서 지난 달 Capital Economics는 유로존 부동산 부문 조정에 대한 예측을 12%에서 20%로 높였 으며 사무실은 최악의 결과를 보일 것으로 예상했습니다.

Capital Economics의 수석 부동산 이코노미스트인 Kiran Raichura는 최근 웨비나에서 ”우리는 이러한 재정적 어려움이 이전에 예상했던 것보다 더 깊은 가치 조정을 위한 촉매제라고 생각합니다 .”라고 말했습니다 .

유럽의 위험은 미국보다 덜 심각합니다.

그러나 모든 사람이 다가오는 침체를 확신하는 것은 아닙니다.

스페인 부동산 회사 Inmobiliaria Colonial의 CEO이자 유럽공공부동산협회 회장인 Pere Vinolas Serra는 유럽의 상황이 역설적으로 강력해 보인다고 말했습니다.

작용하는 다양한 요인들 중에서 사무실 복귀 추세는 미국보다 유럽에서 더 강했고 사무실 ”이용” 또는 점유 비율은 대륙에서 더 높았다고 그는 말했습니다.

Vinolas는 Zoom을 통해 CNBC에 ”놀라운 것은 데이터가 그 어느 때보다 낫다는 것을 보여준다는 것입니다.”라고 말했습니다. ″미국과 유럽에서는 완전히 다른 일이 벌어지고 있습니다.”

모닝스타 다이렉트의 데이터에 따르면 부동산에 직접 투자한 유럽 펀드는 1월에 거의 3억 파운드가 유입된 것과 비교하여 1억 7200만 파운드의 유출을 기록했습니다.

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부동산 고문 JLL에 따르면 2022년 말 현재 유럽 사무실 공실률은 약 7%로 미국의 19%보다 훨씬 낮습니다. Inmobiliaria Colonial의 포트폴리오 내에서 Vinolas는 현재 공실률이 파리에서는 0.2%, 마드리드에서는 5%로 훨씬 낮다고 말했습니다.

″나는 내 인생에서 그런 것을 본 적이 없습니다. 점유율에 대한 데이터는 매우 높은 수준입니다.”라고 Vinolas는 말했습니다.

JP모건은 지난 달 말 리서치 노트 에서 유럽으로 확산되는 미국 경기 침체에 대한 두려움이 과장됐다고 말하면서 그러한 견해를 반영했습니다 .

은행의 애널리스트들은 ”기본적으로 우리는 미국 은행이나 미국 CRE(상업용 부동산)에서 유럽 동료로의 전염이 정당화되지 않는다고 믿는다”고 말했다.

앞으로의 불확실성과 기회

그러나 여전히 불확실성이 이 분야에 남아 있다고 애널리스트들은 경고했다.

Capital Economics의 수석 부동산 이코노미스트인 Matthew Pointon은 ”특히 우려되는 것은 기존 은행에 대한 엄격한 규제로 인해 느슨해진 비은행 대출 기관 또는 소위 그림자 은행의 자금 집중”이라고 말했습니다.

글로벌 금융 위기 이전에 유럽의 전통적인 은행은 건물 가치의 80%를 대출해 주었습니다 . 오늘날 그들은 거의 60%를 넘지 않습니다.

 

 

Pointon은 ”이러한 [그림자 은행]에 대해 알려진 바가 훨씬 적으며 예를 들어 금리 상승에 더 취약할 수 있습니다.

한편, 다가오는 EU 및 영국 에너지 효율 표준은 특히 오래된 건물에 상당한 투자를 요구할 것이며 일부 부동산 소유자는 향후 몇 년 동안 더 많은 압력을 받을 수 있습니다.

Vinolas는 ”새로운 요구 사항에 적응해야 하는 건물이 있는 비정교적인 플레이어에게 도전이 될 것이라고 생각합니다.”라고 말했습니다.

그는 ”그런데 그 정도 수준에서는 막대한 영향이 있을 수 있지만 막대한 기회도 있을 수 있다”고 덧붙였다.