숨겨진 시한 폭탄? ‘빅 쇼트’투자자는 주택 시장에서 금융 재앙이 벌어지는 것을 봅니다.

키 포인트

• 투자 조사 회사인 DeltaTerra Capital의 CEO인 Dave Burt는 2007년 주택 시장이 붕괴 직전에 있음을 인식한 몇 안 되는 회의론자 중 한 명이었습니다.
• 이제 그는 간과되고 가격이 책정되지 않은 기후 위험이 역사가 반복되는 것을 볼 수 있다고 믿습니다.
• Burt는 ”우리는 이 가격 재조정 문제를 전체 [글로벌 금융 위기]의 규모와 규모의 4분의 1 정도라고 생각하지만 물론 노출된 커뮤니티 내에서 매우 큰 피해를 입었습니다.”라고 말했습니다.

항공 사진은 2023년 3월 11일에 캘리포니아주 왓슨빌에 있는 통합되지 않은 파자로 커뮤니티의 침수된 동네를 보여줍니다.

조쉬 에델슨 | 아프 | 게티 이미지

미국 모기지 붕괴가 국제 금융 시스템을 파괴하겠다고 위협한 지 10년이 넘은 ”빅 쇼트” 투자자는 다시 한 번 부동산 시장에서 금융 재앙이 벌어지는 것을 봅니다.

고객이 기후 위험을 관리하는 것을 목표로 하는 투자 조사 회사인 DeltaTerra Capital의 CEO인 Dave Burt는 주택 시장이 2007년 붕괴 직전에 있음을 인식한 몇 안 되는 회의론자 중 한 명이었습니다.

 

그는 Michael Lewis의 베스트셀러 책 “The Big Short”의 두 주인공이 2008년 글로벌 금융 위기에 이르기까지 모기지 시장에 반대하는 내기를 하는 것을 도왔습니다. 결과적으로 그들은 옳았고 수백만 달러를 벌어 들인 것으로 추정되었습니다.

이제 Burt는 간과된 기후 위험이 역사가 반복되는 것을 볼 수 있다고 믿습니다.

버트는 화상회의를 통해 CNBC와의 인터뷰에서 ”나는 항상 이러한 큰 시스템적 문제를 주시하고 있으며 거기에는 몇 가지 이유가 있다”고 말했다.

″전문적으로 가격이 잘못 책정된 경우 투자자로서 가치를 추가할 수 있는 주요 기회는 고객이 구매하기에는 너무 저렴하거나 너무 저렴한 것을 식별하는 것입니다. 고객에게 팔기에는 비싸다”고 말했다.

″개인적인 관점에서, 그리고 이것은 부분적으로는 전문적인 관점에 기반하고 있습니다. 저는 그것이 언제 잘못되는지, 그것이 경제와 사회, 그리고 우리의 가장 취약한 부분에 얼마나 영향을 미칠 수 있는지를 보았습니다. 2008년부터 2012년까지 여기 미국의 금융 위기 기간에는 엄청난 양의 인간 고통이 있었습니다.”

 

Burt는 DeltaTerra Capital의 연구에 따르면 미국 주택의 20%가 홍수 위험 때문에 잘못된 가격 책정 문제에 ”의미 있는 노출”을 가지고 있다고 말했습니다. 만약 현실화된다면 그 낙진은 글로벌 금융 위기 때 보인 이례적인 조정과 유사할 수 있다고 경고했습니다.

Burt는 ”우리는 이 가격 재조정 문제를 전체 [글로벌 금융 위기]의 규모와 규모의 4분의 1 정도라고 생각하지만 물론 노출된 커뮤니티 내에서 매우 큰 피해를 입었습니다.”라고 말했습니다.

그의 논평은 높은 모기지 금리로 인해 현재 주택 시장이 주요 근본적인 변화를 경험하고 있고 글로벌 중앙 은행이 금리 인상을 통해 인플레이션과의 싸움을 계속하고 있는 시점에 나온 것입니다.

차례로 Burt는 보험 비용 측면에서 일부 균열이 나타나기 시작했다고 말합니다. 그는 허리케인 이안(Ian) 으로 인한 플로리다의 복구가 그가 면밀히 주시하고 있는 문제라고 언급했습니다. 특히 이 폭풍 해일이 주택 소유자들에게 홍수 보험의 악몽을 드러냈기 때문입니다.

버트는 ”그들이 올해 틈이 생길까? 잘 모르겠다”고 말했다. ″그러나 주택 판매 및 주택 재고에 대한 가장 높은 빈도의 기본 데이터를 관찰한 결과 이러한 노출된 부동산에 대한 상황이 확실히 악화되고 있음을 나타냅니다.”

미국 주택시장 고평가?

대부분의 투자자들은 기후 위험이 포트폴리오에 미치는 영향에 대해 여전히 회의적이지만, 최근 연구에 따르면 미국 주택 시장은 가격이 책정되지 않은 홍수 위험으로 인해 약 2,000억 달러 과대평가될 수 있다고 경고했습니다.

이 분석은 2월 중순 Nature Climate Change 저널에 발표되었습니다 . Environmental Defense Fund, First Street Foundation 및 미국 연방 준비 은행의 연구원들이 저술한 이 연구는 향후 30년 동안 미국 전역의 홍수 위험에 대한 부동산 수준의 변화를 모델링하고 저소득 가구가 특히 취약하다고 경고했습니다. 집값 하락에.

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기후 변화의 주범은 도시들입니다. 그들은 또한 솔루션의 일부가 될 수 있습니까?

퍼스트 스트리트 재단(First Street Foundation)의 기후 영향 책임자인 제레미 포터(Jeremy Porter)는 CNBC에 ”우리의 관점에서 이것이 중요한 가장 큰 이유는 기후 위험이 주택 시장에 반영되지 않는다는 것”이라고 말했다.

″현재 비용이나 주택 평가는 실제 홍수 위험의 실현을 고려하지 않고 있으며 이는 전국적으로 부동산에 엄청난 과대 평가가 붙어 있다는 점을 고려하지 않은 것입니다.”

Porter는 사람들이 집을 구매할 때 기후 위험 정보가 계속 부족하기 때문에 가구가 하룻밤 사이에 재산 가치의 상당 부분을 잃을 수 있는 위험이 지속된다고 경고했습니다.

Porter는 ”티핑 포인트에 도달했다고 말하는 것이 그리 억지스럽지는 않습니다.”라고 말했습니다. ″커뮤니티별 커뮤니티일 수 있습니다. 부동산 시장에서 전국적으로 발생하는 더 큰 티핑 포인트일 수 있습니다. 터지는 거품.”

항공 사진은 2022년 9월 말에 상륙한 허리케인 이안으로 인한 2023년 3월 1일 포트 마이어스 비치의 피해를 보여줍니다.

올랜도 센티넬 | 트리뷴 뉴스 서비스 | 게티 이미지

현재 이 연구는 거의 1,500만 개의 미국 부동산이 연간 1%의 홍수 가능성에 직면해 있으며 주거용 부동산에 대한 예상 연간 피해액이 320억 달러를 초과할 것으로 예상된다고 밝혔습니다.

또한 기후 비상 사태가 심화되는 가운데 홍수의 빈도와 심각성이 증가함에 따라 2050년까지 홍수에 노출된 미국 부동산의 수가 11% 증가하고 연간 평균 손실이 최소 26% 증가할 수 있다고 경고했습니다.

Burt는 ”집을 살 때 가장 중요한 고려 사항 중 하나는 집을 유지하는 비용이며 이를 바탕으로 많은 중요한 결정이 내려진다고 생각합니다.”라고 말했습니다.

″궁극적으로 사람들이 이러한 기후 관련 비용이 어떻게 될지에 대한 좋은 정보를 얻을 때까지 우리는 매일 새로운 문제를 만들고 있습니다. 이것이 문제의 핵심이라고 생각합니다.”

연구 결과를 반영하여 Environmental Defense Fund의 박사후 연구원인 Jesse Gourevitch는 CNBC에 과대평가가 저소득 부동산 소유주들 사이에서 더 널리 퍼졌다고 말했습니다.

그는 ”물가 디플레이션이 발생하면 이는 미국의 부의 격차를 확대하고 불평등을 악화시킬 가능성이 매우 크다”고 덧붙였다.

Gourevitch는 또 다른 중요한 위험은 지방자치단체의 총액이 일반적으로 재산세에 크게 의존하기 때문에 지방 정부 세수에 잠재적으로 해로운 영향을 미칠 가능성이 있다고 말했습니다. Gourevitch는 ”기후 변화에 노출된 물리적 자산에 연결되어 있는 것은 수익 흐름의 안정성에 많은 위험을 초래한다고 생각합니다.”라고 말했습니다.

인도주의적 위기′

국내 문제와는 거리가 먼 Burt는 미국 주택 시장과 관련된 기후 위험이 전 세계 국가에 주요 문제를 제기한다고 강조했습니다.

Burt는 ”전 세계적으로 이러한 문제에 대해 생각하기 시작하면 실제로 가장 많이 노출된 국가가 종종 가장 빈곤하게 된다는 더 큰 의미에 대해 생각하기 시작한다고 생각합니다.”라고 말했습니다.

″글로벌 렌즈를 통해 이것을 보기 시작하면 인도주의적 위기에 가깝습니다.”

TOPSHOT - 2021년 7월 16일 독일 서부 에르프트슈타트의 블레셈 지구에서 홍수로 완전히 파괴된 지역을 공중에서 보여줍니다.

세바스찬 보존 | AFP | 게티 이미지

세계 최대의 재보험 회사인 뮌헨 리는   기후 위기가 미국의 허리케인 이안과 파키스탄의 종말론적 홍수와 같은 더 많은 극한 기상 현상을 몰고 가면서 2022년에 급격한 경제적 손실을 목격했습니다 . 재보험은 보험회사를 위한 보험을 말합니다.

작년에 이러한 손실이 2,700억 달러에 달했으며 이 중 약 1,200억 달러가 보험으로 충당된 것으로 추정됩니다. 보험 손해 총액은 최근 몇 년 동안 높은 손실 추세를 계속하고 있습니다.

뮌헨 레(Munich Re)의 수석 기후 및 지구과학자인 에른스트 라우흐(Ernst Rauch)는 CNBC에 ”결국 누군가는 이러한 증가하는 손실에 대해 비용을 지불해야 한다”고 말했다. ″보험이 있든 없든 경제적 부담이 커져요.”

특히 우려되는 한 가지 영역은 돌발 홍수라고 Rauch는 말했습니다. 이것은 비가 너무 빨리 내려서 밑에 있는 지면이 충분히 빨리 배수할 수 없는 특정 유형의 홍수를 말합니다.

그는 2021년 독일에서 목격된 과도한 홍수로 인해 범람한 강이 독일 서부, 벨기에, 오스트리아, 네덜란드 일부, 스위스, 룩셈부르크 전역의 마을을 황폐화시킨 것을 언급했습니다.

Rauch는 이러한 유형의 극단적인 국지적 또는 지역적 강우 현상의 빈도 증가가 여전히 과소평가되고 있다고 말했습니다. ″우리가 독일의 전형적인 주택 소유자에 대해 이야기하든 세계의 다른 지역에 대해 이야기하든 상관없습니다.”라고 그는 덧붙였습니다.